Dù đã có quy định về đối tượng và điều kiện được mua NƠXH (Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP), thế nhưng trên thực tế đa số người có nhu cầu thực mua NƠXH khó đáp ứng đúng đối tượng và điều kiện.
Đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠXH đều phải đảm bảo đủ 3 điều kiện (nhà ở, cư trú, thu nhập), điều này hạn chế quyền tiếp cận thuê nhà của những người thu nhập thấp khi phải đảm bảo đầy đủ giấy tờ (xác nhận chưa có nhà ở, xác nhận cư trú, xác nhận thu nhập, vay ngân hàng…). Vậy đâu là yếu tố hàng đầu khiến việc sở hữu NƠXH dần xa rời tâm tay của người có thu nhập thấp.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, một trong những điểm yếu nhất của hệ thống quản lý Việt Nam chính là thủ tục hành chính, trong đó có cả vấn đề thụ hưởng NƠXH. Bởi vậy, dù là phân khúc dành riêng cho người thu nhập thấp. Song, việc tiếp cận để được mua, thuê mua và thuê NƠXH luôn khiến người lao động gặp vô số khó khăn bởi thủ tục.
Giải pháp để hoá giải điểm nghẽn trong chương trình NƠXH, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, cần phải có đủ 3 yếu tố gồm: nguồn vốn, quỹ đất và chính sách.
Trước hết về vốn, nếu chỉ kêu gọi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phải nới room tín dụng, phải giảm lãi suất vay thì sẽ rất khó. Bởi các ngân hàng thương mại (NHTM) cũng là những doanh nghiệp kinh doanh nên phải có lợi nhuận. Vì thế nên chăng hãy tìm nguồn vốn khác để vay phục vụ các chương trình xây dựng NƠXH.
Thứ hai, về quỹ đất, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, nên đưa ra cơ chế tiền đất trả chậm sẽ hiệu quả hơn là cơ chế giao đất không thu tiền. Khi giao đất không thu tiền các địa phương sẽ không mặn mà bố trí quy hoạch cho các dự án NƠXH theo quy định. Đặc biệt cần sớm cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm các thủ tục để triển khai dự án NƠXH phải được thực hiện nhanh hơn dự án thương mại thông thường như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư.
Thứ ba, về chính sách cần phải phải thay đổi cách thức quản lý NƠXH. Và muốn làm tốt điều này, đòi hỏi phải có sự đồng hành của Chính phủ, các bộ ngành, địa phương và sự dấn thân của các chủ đầu tư, kể cả người dân.
Một vấn đề khác, đó chính là mức giá NƠXH hiện nay khá cao, qua đó khiến cho việc sở hữu nhà của người thu nhập thấp cũng trở nên khó khăn hơn.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH XD - TM Lê Thành cho rằng, giá nhà đã tăng cao và sẽ không có câu chuyện quay lại xuống giá.
Giá nhà ở xã hội tăng cao có rất nhiều nguyên nhân như: giá vật liệu xây dựng tăng; giá nhân công tăng; lạm phát tăng,… Đặc biệt là do thủ tục pháp lý khi doanh nghiệp xin phê duyệt xây dựng dự án quá rắc rối và phức tạp, cho nên thời gian xin thủ tục càng lâu thì giá nhà càng tăng cao.
Bởi lẽ, doanh nghiệp bỏ ra hàng tỷ mua đất để nằm không chờ xin thủ tục, dẫn đến không có dự án mới và kéo theo nguồn cung không có cho nên giá tăng là hiển nhiên.
“Vấn đề cần quan tâm là hiện nay lương của người Việt Nam đang rất thấp mà giá nhà tăng cao sẽ ảnh hưởng đến những người công nhân, người có nhu cầu thật, việc sở hữu nhà đối với họ sẽ càng trở nên khó khăn hơn và gần như không đủ khả năng để mua. Cho nên, chúng ta phải tìm giải pháp khác để an cư cho họ. Ví dụ như: xây nhà cho công nhân thuê, không phải ai cũng phải mua nhà mà tuỳ trường hợp. Còn đối tượng nào đủ khả năng thì chúng ta sẽ xây dựng nhà cho họ mua. Vì vậy, chúng ta nên chia ra nhiều phân khúc về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp”, ông Nghĩa chia sẻ.
Cần phải làm gì để phát triển NƠXH?
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt “Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.
Trong đó, đặt ra mục tiêu phát triển 428.000 căn NƠXH trong giai đoạn 2021-2025 và 572.000 căn NƠXH trong giai đoạn 2026-2030, nhưng kết quả đạt được còn rất khiêm tốn.
Tại Hội nghị triển khai “Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” ngày 19/5/2023, Bộ Xây dựng cho biết, từ năm 2021 đến ngày 18/5/2023, cả nước mới hoàn thành 41 dự án NƠXH khu vực đô thị với khoảng 19.516 căn, chỉ đạt 4,55% kế hoạch của giai đoạn 2021-2025 và đang triển khai thực hiện 294 dự án với khoảng 288.499 căn.
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), để đạt được mục tiêu phát triển 428.000 căn hộ NƠXH vào năm 2025 thì vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cần phải tập trung nỗ lực xây dựng, hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về cơ chế, chính sách, tạo quỹ đất, tạo nguồn vốn ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội để hỗ trợ cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và huy động thêm nhiều nguồn lực xã hội hoá từ khu vực tư nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho các Tập đoàn và doanh nghiệp BĐS lớn thực hiện cam kết đầu tư phát triển khoảng 1,5 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
Vì vậy, HoREA cho rằng, cần phải sửa đổi số quy định về chính sách NƠXH của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Cụ thể, đề nghị Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) khẳng định “NƠXH có chất lượng tương đương nhà ở thương mại (NƠTM), là nhà ở thuộc dự án nhà ở xã hội, dự án nhà lưu trú công nhân, dự án ký túc xá học sinh, sinh viên, dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở”.
Bên cạnh đó, có thể do nhận thức chưa đúng về nhà ở xã hội và chỉ nhằm tìm cách làm giảm giá thành nhà ở xã hội hoặc xem NƠXH là “nhà rẻ tiền”, nên đã có một số quy định pháp luật về nhà ở xã hội chưa theo hướng bảo đảm chất lượng NƠXH tương đương nhà ở thương mại cùng loại…
Tác giả: Hồng Đức
