Vậy mô hình token 4.0 trong bất động sản là gì? Có phải chiêu trò huy động vốn trái phép, rủi ro cao?! Nhà đầu tư nên tìm hiểu kĩ, đã đầu tư yếu tố then chốt là xét rủi ro và lợi nhuận.
Một số ý dưới đây, sẽ giúp nhà đầu tư có một cách nhìn khách quan hơn về mô hình này, không vội đánh giá là lừa đảo, nhưng chứa đựng quá quá nhiều rủi ro.
Token bất động sản là gì?
Token bất động sản (BĐS) là một Token tiện ích kỹ thuật số được tạo ra trên nền tảng Blockchain Smart Contract ERC 20. Tạm hiểu Token BĐS là một điểm thưởng được ứng dụng trong việc đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tương tự như Vin ID... Thay vì xử lý các lợi ích bất động sản thông thường theo cách lỗi thời bằng cách sử dụng các tài liệu giấy, người mua có thể tham gia vào các giao dịch kỹ thuật số bằng cách sử dụng mã thông báo.
Có phải chiêu trò huy động vốn trái phép
Thứ nhất: Điều kiện tiên quyết là tính pháp lý: Nền tảng BĐS chưa được pháp luật công nhận "đang mua bán, giao dịch bằng niềm tin”. Nếu vỡ trận, ai là người đứng ra bảo lãnh? Thực tế số hoá tài sản vật lý trên nền tảng Blockchain là rất khó và có vẻ đang mượn Blockchain để đánh tráo khái niệm.
Thứ hai: Cách quảng cáo, người chơi mua chung bất động sản, là một dạng huy động vốn cộng đồng (crowdfunding) bằng Token BĐS, người có ít tiền cũng đầu tư được bất động sản. Thế tại sao nó lại được giao dịch thổi giá lên hàng ngày, giống như một dạng coin giao dịch? Ai là người tạo ra lượng BĐS, ai là người mua, người bán, giao dịch ra sao, ai là người kiểm soát cuộc chơi?
Thứ 3: Khi mua một Token của một công ty bất động sản Việt Nam tự phát triển phải có niềm tin vào công ty này vì không có khung pháp lý bảo vệ người mua. Bất động sản nhà nước quản lý bằng sổ hồng, công ty lấy tiền người tham gia mua về cất tủ. Sổ vẫn đứng tên công ty (nếu đứng tên công ty thì công ty phải chịu hàng loạt thứ thuế trên 20%..Vậy lợi nhuận đâu để nhà đầu tư có lãi) hoặc cá nhân nào đó trong công ty đứng tên thì đó là tài sản cá nhân, không có một phương án cụ thể nào để niêm phong tài sản đó bảo đảm nó không bị bán hay đưa vào ngân hàng, không có một tổ chức nào bảo chứng, không có hợp đồng xác nhận, công ty phá sản hoặc sập App thì..? Đây là một dạng tài sản mạo hiểm dựa hoàn toàn vào niềm tin.
Theo tôi có ba cơ sở pháp lý rõ ràng mà nhà đầu tư có thể tham chiếu để xác định Blockchain không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản.
Một là, theo Luật Kinh doanh BĐS 2014, kinh doanh BĐS được hiểu là “việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng …” để sinh lợi, còn đây là đầu tư sở hữu token, hay đồng tiền do nền tảng tự phát hành.
Hai là, hợp đồng kinh doanh BĐS phải lập thành văn bản, phải đủ yếu tố cấu thành hiệu lực đảm bảo quyền lợi ích các bên.
Ba là, nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng BĐS, trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản theo Bộ Luật Dân sự
Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, hình thức mua bất động sản qua App thực chất là phương thức đầu tư tài chính, huy động vốn của chủ đầu tư, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản đó cũng không thể xác lập quyền sở hữu và định đoạt số phận tài sản đó
Còn theo TS. Đinh Thế Hiển thì khẳng định, các App (phần mềm công nghệ) là đơn vị cung cấp công cụ kết nối, doanh nghiệp đưa dự án lên mời đầu tư chung theo hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua miếng đất (nhà - dự án). Trường hợp này cũng vi phạm Luật Chứng khoán, vì công ty huy động vốn cổ phần đại chúng thì phải được phép của Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước.
Ngoài ra, đưa tiền cho doanh nghiệp theo hình thức, mà các nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn, doanh nghiệp muốn "múa may" gì cũng được, cùng lắm trả lại vốn hoặc để cổ phần (token) rớt giá tự do... Trong trường hợp xấu hơn, doanh nghiệp (chủ đầu tư) ôm tiền bỏ trốn… thì nhà đầu tư đều rất dễ "chết đứng".
Nên cẩn trọng khi ra quyết định tham gia thị trường mới này
Trong khi đó, ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, do còn rất mới mẻ, cách huy động vốn này cần thêm thời gian kiểm chứng và cần một vài thí điểm điển hình để đánh giá tính hiệu quả và nhu cầu của thị trường.
Bà Hương cho biết, có 4 yếu tố quan trọng quyết định thành công của mô hình huy động vốn kiểu mới này.Thứ nhất, là khung pháp lý phải đảm bảo cho các giao dịch loại hình này hợp pháp và đúng luật.
Thứ hai, là nền tảng công nghệ phải an toàn, yếu tố bảo mật phải đảm bảo như thị trường chứng khoán hoặc ngân hàng.
Thứ ba, là tiêu chí sản phẩm phải quy định rõ ràng bao gồm pháp lý, thương hiệu chủ đầu tư, các cam kết và điều kiện đảm bảo đi kèm.Và cuối cùng là cần thêm thời gian để thay đổi thói quen đầu tư của khách hàng. Thay vì một sản phẩm một người sở hữu thì giờ có thể nhiều người cùng sở hữu suất đầu tư nhỏ theo thời hạn được ấn định trước. Chỉ khi nào khách hàng tin tưởng, tỷ lệ thành công của loại hình này mới cao.
Qua những phân tích và dẫn chứng ở trên, thì nhà đầu tư tham gia vào thị trường tiềm tàng rủi ro này cần phải trang bị cho mình kiến thức đầu tư, kiến thức công nghệ tiền mã hoá, kiến thức BĐS… “tiền trong túi quý vị quyết định đầu tư hay không và đầu tư như thế nào, loại hình đầu tư nào là do quý vị và hãy đầu tư sáng suốt để gia tăng tài sản cũng như hạn chế rủi ro, đừng để đến khi tiền đầu tư bốc hơi thì lúc đó quý vị mới nhận ra thì đã muộn màng..”.
Tác giả: Chu Ngọc Trung, CEO Công ty Đất Phát Corp
