Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng, thị trường đang có 2 “key” đáng chú ý hiện này là “giảm giá” và “thiếu vốn”. 2 “key” này lên qua trực tiếp đến thị trường thứ cấp và sơ cấp.
Ở thị trường thứ cấp mặt bằng giá bán đã giảm khá sâu: Mức giảm trung bình khoảng 5% - 10% so với giá hợp đồng, cục bộ một số dự án có mức giảm lớn hơn 20% - 30% nhưng rơi vào nhóm đối tượng khách hàng có vay ngân hàng nhưng đang đuối về tài chính hoặc những dự án có vấn đề pháp lý (riêng những dự án này giảm giá nữa cũng khó tìm người mua). Câu hỏi nhiều người đặt ra, vậy thì giá này có phải “đáy”, chờ tiếp liệu có giảm nữa.
“Theo tôi, giá này khó giảm nữa, những nhà đầu tư “đuối vốn” chấp nhận giảm 20% - 30% so với giá hợp đồng, cộng thêm các chi phí khác khi chuyển nhượng thì gần như chấp nhận mất vốn nếu họ dùng đòn bẩy 70%, nhóm nhà đầu tư này mục tiêu của họ là “thoát nợ” ngân hàng, nếu giảm nữa chỉ có đưa thêm tiền túi ra điều này quá khó”, ông Thắng chia sẻ.
Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam.Theo ông Thắng: “Ở thị trường sơ cấp giá bán gần như không tăng trong 2 năm qua, một số dự án có mức giảm 3% - 5%, nhiều chủ đầu tư đã hi sinh lợi nhuận thậm chí là chấp nhận “lỗ vốn” để ưu tiên dòng tiền. Nhiều người nói thị trường khó khăn, chủ đầu tư thiếu vốn các kiểu,... sao không giảm giá thêm nữa để tăng thanh khoản. Cái này khó vì liên quan đến chi phí đầu vào, trong đó có 3 nhóm chi phí lớn hiện nay: Chí phí xây dựng (giá nguyên vật liệu sắt thép, xi măng, gạch,... tăng mạnh), chi phí vận hành doanh nghiệp và nhiều nhất là chi phí tài chính (cụ thể là lãi vay, 2 năm dự án đứng pháp lý không triển khai được doanh nghiệp cũng phải trả lãi ít cũng 13%/năm trên số vay) chưa kể các chi phí khác không liệt kê”.
Cũng theo vị chuyên gia này, nếu nhà đầu tư tiếp tục chờ giá sơ cấp giảm mạnh nữa thì rất khó. Người mua nên tận dụng các chính sách kích cầu của chủ đầu tư ở giai đoạn này về việc kéo dài phương thức thanh toán, hỗ trợ lãi suất... Tuy nhiên, người mua cần phải thẩm định kỹ về giá bán có hợp lý và chấp nhận được, vì nhiều chủ đầu tư đưa hết các chi phí này vào giá bán.
Bên cạnh đó, ông Thắng cũng đưa ra những điều kiện mà người dân nên mua nhà lúc này gồm: Về pháp lý phải “đủ” đây yếu tố tiên quyết để đảm bảo an toàn; Đối với dự án đã đủ pháp lý nhưng đang trong quá trình xây dựng phải chọn những chủ đầu tư “có” tài chính để đảm bảo dự án có đủ khả năng xây dựng và về đích; Đảm bảo được nguồn tài chính để trả nợ, đây yếu tố quan trọng nhất trong điều kiện kinh tế đang gặp khó khăn như hiện nay.
Ngoài ra, thời điểm hiện tại còn là “cơ hội” cho người mua với mục đích đầu tư khi thị trường dần có những tín hiệu “tạo đáy”. Trong thời gian tới, thị trường nhiều khả năng sẽ có sự hồi phục nhất định ở một số phân khúc. Điển hình, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, những khu vực kết nối thuận tiện về trung tâm. Bên cạnh đó là phân khúc đất nền ven các thành phố lớn, hạ tầng giao thông đồng bộ, tiện ích đầy đủ.
Đây là cơ hội cho những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền để “săn” cho mình những bất động sản vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá tốt, mức chiết khấu cao,… những bất động sản mà trước đây có tiền chưa chắc đã sở hữu được.
Tác giả: An Bình
