Bởi lẽ, Hiến pháp đã minh định tại “Điều 33. Mọi người có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm”. Đồng thời, tại Điều 5 Luật Đầu tư 2020 cũng đã quy định “Nhà đầu tư có quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong các ngành, nghề mà Luật này không cấm …; Nhà đầu tư được tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”…
Theo HoREA, trên thị trường bất động sản, quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp trong khuôn khổ quy định pháp luật thể hiện rất rõ nét. Có những Tập đoàn và doanh nghiệp lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở cao cấp, điển hình như: Công ty Phú Mỹ Hưng, Tập đoàn Vingroup, Tập đoàn Novaland, Tập đoàn Vạn Phúc… Có những Tập đoàn và doanh nghiệp lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở cao cấp, trung cấp, nhà ở có giá vừa túi tiền, cả nhà ở xã hội, điển hình như: Tập đoàn Nam Long, Tập đoàn Him Lam, TTC Land…
Có những Tập đoàn và doanh nghiệp lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở cao cấp, trung cấp như Tập đoàn Hưng Thịnh, C.T Group, Công ty Phúc Khang, Vietcomreal, Thủ Đức House; Có những doanh nghiệp lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở trung cấp như Công ty Hưng Lộc Phát, Công ty Phú Cường, Sài Gòn Res, Công ty Nhà Mơ, Công ty Phú Đông; Có doanh nghiệp lựa chọn đầu tư các dự án nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội điển hình là Công ty Lê Thành, Công ty Vạn Thái, Công ty Thiên Phát…
Nổi bật nhất, cuối năm 2012, thị trường bất động sản bị khủng hoảng rất nghiêm trọng; bị mất thanh khoản; có khoảng 42.200 căn nhà là hàng tồn kho trên thị trường bất động sản (không tiêu thụ được); nợ xấu bất động sản khoảng 28.000 tỷ đồng, chiếm 13,5% dư nợ tín dụng bất động sản. Trong lúc người tiêu dùng không tạo lập được nhà ở do không được hỗ trợ tín dụng ưu đãi để mua nhà.
Năm 2009, để hỗ trợ nền kinh tế và “phá băng” bất động sản, Nhà nước đã có gói kích cầu đầu tư với giá trị khoảng 17.000 tỷ đồng (tương đương 1 tỷ USD), đi đôi với thực hiện lộ trình giảm dần chính sách thắt chặt tiền tệ.
Năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02 ngày 7/1/2013 “Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu”. Trong đó, có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng với lãi suất bình quân 5%/năm, hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và cho người mua nhà ở xã hội và cho cả người mua nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,05 tỷ đồng.
Đồng thời cho phép các dự án nhà ở thương mại được chia nhỏ căn hộ, hoặc được chuyển đổi thành dự án nhà ở xã hội (Tính đến năm 2016, cả nước đã có 63 dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi thành nhà ở xã hội với 42.370 căn hộ; Về chuyển đổi cơ cấu căn hộ, chia tách căn hộ lớn thành các căn hộ nhỏ, có 96 dự án với 44.700 căn hộ đề nghị điều chỉnh thành 60.000 căn hộ).
Nhờ có cơ chế chính sách hỗ trợ này của Nhà nước, đã thực hiện và đạt được đồng thời 3 mục tiêu: Có 56.180 người tạo lập được nhà ở; Giải quyết được 56.180 căn nhà là hàng tồn kho bất động sản (trong đó, có khoảng ¾ là căn hộ chung cư nhà ở thương mại và khoảng ¼ là nhà ở xã hội); Giải quyết được một phần quan trọng nợ xấu bất động sản.
Đây là nhân tố quan trọng giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ đầu năm 2014 cho đến nay.
Trong báo cáo tổng kết 5 năm (2016-2020), Bộ Xây dựng đã nhận định một số hạn chế, tồn tại của thị trường bất động sản, như sau: “Vẫn còn tình trạng sốt đất, sốt giá ở một số địa phương trong một số thời điểm. Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, thiếu gay gắt nhà ở xã hội (mới chỉ đáp ứng 41,7% so với mục tiêu đề ra), nhà ở thương mại giá thấp…
Đồng thời, Bộ Xây dựng định hướng phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2021-2025, như sau: “Tiếp tục thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản , đổi mới, bổ sung cơ chế chính sách, công cụ quản lý để kiểm soát, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, hiệu quả; thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở cho hộ nghèo ở nông thôn và vùng thường xuyên chịu tác động bất lợi của thiên tai...
Hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để thị trường bất động sản phát triển ổn định, khắc phục lệch pha cung - cầu sản phẩm bất động sản, chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội như: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.
Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đang trình “Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội” và “Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”. Một số địa phương, như TPHCM còn có chương trình di dời nhà trên và ven kênh rạch, hoặc chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp.
Tất cả các định hướng về quy hoạch chỉnh trang phát triển đô thị, phát triển nhà ở và các cơ chế chính sách về phát triển nhà ở xã hội và theo dự thảo “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp”, sẽ tạo điều kiện hình thành nguồn cung dự án nhà ở và sản phẩm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội rất lớn tại các địa phương và cũng là một phân khúc thị trường bất động sản đầy tiềm năng, mà các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản cần xem xét để nắm bắt cơ hội để đầu tư kinh doanh, vì vừa vẫn đảm bảo được lợi nhuận (dù không cao bằng đầu tư dự án nhà ở cao cấp), vừa ít rủi ro, vừa góp phần chia sẻ với cộng đồng xã hội.
Ở đây, không có chuyện “ép” doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp (lại càng không phải là “ép doanh nghiệp đầu tư nhà giá rẻ”) hoặc dự án nhà ở xã hội, mà phải xuất phát từ chính nhu cầu đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp và nhu cầu có khả năng thanh toán của thị trường.
Bởi lẽ, có những tập đoàn và doanh nghiệp đã lựa chọn, chỉ đầu tư vào phần khúc thị trường nhà ở cao cấp mà thôi, nhất là tại những khu vực được quy hoạch phát triển các khu đô thị hiện đại, cao cấp, có giá đất đắt đỏ.
Đây là quyền tự chủ và tự do kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong đầu tư kinh doanh, để giảm thiểu phần nào rủi ro, nhất là lúc thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng (như các thời điểm năm 2008-2009; năm 2011-2013), thì rất cần xem xét đầu tư theo phương thức “bỏ trứng vào nhiều giỏ”.
Tác giả: Hồng Đức
