PGS. TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4+1 chu kỳ và đang bắt đầu ở chu kỳ thứ 4. Trong đó, thị trường từ năm 1986 đến nay có những diễn biến thăng trầm và mỗi chu kỳ bất động sản đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện Luật Đất đai.
Cụ thể, Luật Đất đai năm 1987 đã đặt nền móng cho thị trường. Giao dịch nhà đất giai đoạn này chủ yếu tự phát và không chính thức. Tiếp đó, Luật Đất đai năm 1993 nhấn mạnh về việc đất đai có giá. Thị trường bất động sản sơ khai hình thành và chủ yếu gắn liền với chủ thể đất đai.
Ảnh minh hoạ.Cũng theo PGS. TS. Trần Kim Chung, đến Luật Đất đai năm 2003 xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Giai đoạn này chứng kiến sự phát triển của các nhà chung cư cao tầng và gắn với chủ thể xây dựng. Các công ty xây dựng trở thành các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản. Đây là giai đoạn tập trung hóa.
“Sau 10 năm, Luật Đất đai 2013 tạo sự phát triển mới. Luật Đất đai cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã hỗ trợ, thúc đẩy cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2014 - 2023 với rất nhiều thành tựu và kết quả. Giai đoạn này chứng kiến sự tham gia giữa các ngân hàng, hệ thống tín dụng vào thị trường bất động sản. Tôi gọi đây là giai đoạn tiền tệ hóa”, PGS. TS. Trần Kim Chung cho hay tại một hội thảo.
Theo vị chuyên gia này, mới đây, thị trường bất động sản đã chứng kiến việc sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai 2024, mở ra thêm 1 chu kỳ mới cho thị trường.
Dự báo thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030, ông Chung cho rằng, sẽ có khả năng diễn ra 1 trong 3 kịch bản. Cụ thể, với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất.
Với kịch bản không thuận lợi, thị trường phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất. Với kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn.
Còn theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV cho rằng, hiện nay thị trường đã có nhiều điểm thay đổi tích cực hơn so với trước đây.
Phân tích 6 nhân tố tác động đến thị trường BĐS, chuyên gia Cấn Văn Lực cho biết, kinh tế vĩ mô đã bước vào thời kỳ ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá dịu dần; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ... trong ngưỡng Quốc hội cho phép.
Về yếu tố thể chế - pháp lý, vướng mắc về pháp lý đang dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện, nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách... được ban hành, làm cơ sở bước vào giai đoạn mới. Đồng thời, quy hoạch các cấp được hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh; nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì.
Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản so với bảng giá đất cũ. Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2 - 7 lần so với bảng giá đất hiện tại.
Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, sự khởi sắc của thị trường BĐS trong năm 2025. Theo ông Đính, thị trường này năm 2024 đã chuyển mình mạnh mẽ so với năm 2022, 2023. Sự chuyển mình này đến từ các gói tín dụng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội, việc sửa đổi các luật, cùng chính sách khuyến khích đầu tư vào phân khúc BĐS công nghiệp và du lịch nghỉ dưỡng…
Lý giải về sự tăng giá mạnh của bất động sản thời gian qua, ông Đính cho rằng, một trong những nguyên nhân chính đến từ chênh lệch cung - cầu. Theo chuyên gia này, nhu cầu sở hữu BĐS đang rất mạnh, bị nén trong một thời gian dài. Nhu cầu không chỉ ở mà đầu tư cũng rất lớn.
"Thị trường bị kìm nén trong một thời gian dài do dịch bệnh, khủng khoảng, nguồn cung yếu. Thời điểm này là lúc bùng ra khi các dự án được đưa nhiều hơn vào thị trường" - TS. Nguyễn Văn Đính cho biết.
Ông Đính nhận định, sang năm 2025, với những nút thắt thể chế được tháo gỡ sẽ tạo ra sự "cởi trói" thúc đẩy mạnh cho thị trường BĐS. Nguồn cung tăng sẽ giúp giảm áp lực cung cầu, giá cả sẽ được điều chỉnh theo hướng tốt hơn.
Tác giả: An Bình
