Theo Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), so với cùng kỳ, 9 tháng đầu năm 2023, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ giảm sâu về mức trung bình trên dưới 20%. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS chưa phát huy hiệu quả rõ rệt trong việc thúc đẩy thị trường phục hồi.
Tình hình kinh tế trong nước và thế giới có tác động không thuận lợi cho thị trường BĐS, niềm tin thị trường chưa được khôi phục hoàn toàn. Điểm sáng thị trường là lãi suất huy động đã giảm về mức thấp nhất kể từ 2020, kéo theo lãi suất chào cho các khoản vay mới cũng đang được điều chỉnh giảm về mức tương đương đầu năm 2022.
Dù tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp so với cùng kỳ các năm trước khủng hoảng (trung bình khoảng trên dưới 20% toàn thị trường), nhưng tỷ lệ hấp thụ của năm 2023 đã tăng dần theo quý. Cụ thể, quý 2 tăng hơn quý 1, quý 3 tăng hơn quý 2. Nếu đà tăng tỷ lệ hấp thụ tiếp tụ duy trì ổn định, thì kỳ vọng thị trường BĐS sẽ từ từ ấm dần lên trong giai đoạn sắp tới.
Mặt bằng cho thuê trống tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu suy giảm.Cũng theo DXS-FERI, đối với BĐS Thương mại, nguồn cung mới không nhiều. Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới từ dự án Lotte Mall Westlake Hà Nội với diện tích trung tâm thương mại 73.700 m2. TP.HCM không có nguồn cung mới trong năm 2023; dự kiến đến 2024 có thêm nguồn cung mới từ các dự án: Vincom Mega Grand Mall, Central Premium Plaza, Parc Mall.
Dưới áp lực của suy giảm kinh tế và sự phát triển của thương mại điện tử, mặt bằng trung tâm thương mại bị trả hàng loạt, diện tích mặt bằng trống gia tăng, nhiều trung tâm thương mại đã nghiên cứu và tiến hành cải tạo, nâng cấp hoặc thay đổi công năng (chuyển từ mặt bằng thương mại sang mặt bằng văn phòng, co-working space, …) để thu hút khách hàng, duy trì hoạt động.
Đối với mặt bằng thương mại cho thuê ở các tuyến phố, hiện tượng mặt bằng cho thuê trống, đặc biệt là ở các căn nhà phố riêng lẻ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu suy giảm. Giá cho thuê mặt bằng nhà phố thương mại tại Hà Nội giảm trung bình 15% - 25%, giá cho thuê nhà phố thương mại tại TP.HCM giảm trung bình 20% - 30%.
Phân khúc BĐS công nghiệp
Tại khu vực miền Bắc, quý 3 và 9 tháng 2023 đón nhận làn sóng đầu tư mới, đặc biệt là từ ngành công nghiệp điện tử và ô tô. Giá thuê đất KCN tăng ~6%/năm trong 3 năm qua. Công suất cho thuê tiếp tục tăng trưởng do hạn chế quỹ đất công nghiệp sẵn sàng bàn giao mới và nhu cầu cao của các doanh nghiệp. Dự báo giá thuê đất công nghiệp khu vực miền Bắc sẽ tăng khoảng 5% - 8%/năm trong những năm tiếp theo. Nguồn cung nhà kho xây sẵn tăng khoảng 15% - 20%/năm trong 3 năm qua, đạt ~400.000 – 600.000m2 mỗi năm, giá thuê ghi nhận tăng nhẹ 1% - 2%/năm.
Tại khu vực miền Nam, quy định về phát triển quỹ đất công nghiệp khắt khe, quy trình đền bù, giải phóng mặt bằng và quá trình hoàn thiện pháp lý còn nhiều vướng mắc, dẫn đến quỹ đất công nghiệp hạn chế. Giá cho thuê tăng 10% - 12%/năm trong vòng 3 năm qua. Nguồn cung nhà kho xây sẵn mới tập trung tại Long An, Đồng Nai, Bình Dương, tăng trưởng 10% - 15%/năm trong vòng 3 năm qua, giá thuê tăng 2% - 4%/năm.
Theo DXS-FERI, đối với phân khúc BĐS Nhà ở, quý 3/2023 ghi nhận khoảng 90% nguồn cung sơ cấp tại các thị trường trọng điểm đến từ các dự án hiện hữu. Tổng nguồn cung sơ cấp (bao gồm nguồn cung hiện hữu và nguồn cung mới) khoảng 38.000 sản phẩm, trong đó, miền Bắc có khoảng 14.000 sản phẩm, miền Trung khoảng 3.300 sản phẩm, miền Nam khoảng 17.500 sản phẩm, và miền Tây có khoảng 2.600 sản phẩm được cung ứng ra thị trường.
Tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung vào loại hình căn hộ tại Hà Nội, tập trung vào các dự án quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và giỏ hàng CĐT từ các dự án hiện hữu. Miền Bắc có nguồn cung thấp tầng tương đối ổn định hơn so với miền Nam; nguồn cung hiện tại tập trung chủ yếu ở Hưng Yên, Vinhomes Golden Avenue tại Quảng Ninh. Tỉ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực miền Bắc quý 3/2023 đạt khoảng 15 – 20%.
Tại các tỉnh vệ tinh Hà Nội (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh) ghi nhận giá bán bình quân căn hộ từ 20 – 52 triệu/m2, tăng từ 2 – 3% theo quý. giá bán nhà phố từ 38 – 171 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân biệt thự từ 27 – 194 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân shophouse từ 36 – 200 triệu/m2, tăng từ 2 – 3% theo quý. Giá bán bình quân đất nền từ 17 – 60 triệu/m2, ổn định theo quý.
Nếu tính riêng quý 3/2023, Hà Nội có nguồn cung mới loại hình căn hộ là khoảng 1.500 sản phẩm, giảm 66% theo năm; giá bán bình quân sơ cấp căn hộ từ 43 – 58 triệu/m2, tăng từ 3 – 5% theo năm; tỉ lệ hấp thụ khoảng 20%.
Miền Trung không có dự án mới, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu.Tại khu vực miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên), nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, không có dự án mới.
Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 400 sản phẩm, tăng 100% theo năm; giá bán sơ cấp từ 53 – 62 triệu/m2, tăng 2 – 3% theo năm; tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%.
Thị trường miền Trung ghi nhận giá bán bình quân căn hộ từ 26 – 100 triệu/m2, tăng từ 2 – 3% theo quý, giá bán nhà phố từ 38 – 120 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân biệt thự từ 45 – 200 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân shophouse từ 60 – 200 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân đất nền từ 13 – 52 triệu/m2, ổn định theo quý. Tỉ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực miền Trung quý 3/2023 đạt khoảng 10%. Tín hiệu tích cực tại miền Trung là các dự án bán mới có tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức bình quân chung của thị trường khu vực (20%-25%).
Còn tại Đà Nẵng, thị trường ghi nhận dự án mới mở bán và tình hình giao dịch cải thiện so với quý 2/2023, chủ yếu đến từ các dự án The Sang Residence, Sun Cosmo Residence (SunGroup). Nguồn cung sơ cấp căn hộ nổi bật với dự án mới The Panoma – Sun Cosmo Residence và loại hình đất nền chiếm tỷ trọng lớn từ những dự án đã mở nhiều năm.
Đối với thị trường Quảng Nam, tập trung vào đất nền, dự án chủ yếu là dự án đã mở bán 2-3 năm như Indochina Riverside (Điện Bàn), Rosa Riverside (An Dương),..
Ở thị trường Bình Định, không có dự án mới, tiếp tục chào bán giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, với các dự án như The Sailing Quy Nhơn (Đô Thành), Phú Tài Central Life (Phú Tài), … dự kiến 3 tháng cuối năm, thị trường không chào đón dự án mới, tiếp tục giao dịch giỏ hàng cũ...
Thị trường Phú Yên và Khánh Hòa chủ yếu là giỏ hàng cũ: Welltone Luxury Nha Trang (Danh Khôi) dự kiến tháng 10 nhận cọc trực tiếp, Vega City tiếp tục mở tầng mới nhận cọc trực tiếp.
Tác giả: An Bình
