Tiêu chí pháp lý
Đây là tiêu chí quan trọng nhất trong việc lựa chọn một căn nhà, cho dù để ở hay kinh doanh.
Quy hoạch: để xác định nhà có dính quy hoạch hay không, trước hết hãy thử trên các phần mềm/App tra qui hoạch hiện có. Ví dụ ở TP.HCM thì có thể tra web: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/ban-do-quy....
Tham khảo trên web/App chỉ là bước đầu, không nên hoàn toàn dựa vào đó, vì có thể có những quy hoạch mới chưa được cập nhật, hoặc một số quy hoạch đã bỏ. Để chắc ăn, tốt nhất hãy ra cả phường và quận kiểm tra quy hoạch, thường họ sẽ trả lời miệng, còn chắc ăn thì làm đơn xin trả lời bằng văn bản (thường mất khoảng 10-15 ngày nếu xin trên quận).
Trường hợp nếu tra trên web, căn nhà đã dính quy hoạch (ví dụ quy hoạch đường giao thông), trong khi đó chủ nhà có văn bản trả lời quy hoạch từ phía quận là quy hoạch đó đã bỏ, hoặc khi lên quận hỏi quận cũng có câu trả lời tương tự. Lúc này thường sẽ xuất hiện 2 luồng suy nghĩ, “mua” hay “không mua”.
Khi gặp những trường hợp này, tốt nhất nên tìm cơ hội khác. Cho dù ở hay sửa lại để kinh doanh, đến khi bạn cần bán thì đa số người mua đều rất ngại mua nhưng căn nhà như vậy, từ lúc họ tra quy hoạch online thấy dính quy hoạch là họ thường bị dội và không muốn đến coi. Một cách khác để chắc chắn thêm về quy hoạch, đó là vay mua qua ngân hàng. Ngân hàng chính là 1 kênh pháp lý hữu hiệu giúp chúng ta kiểm tra quy hoạch, vì nếu căn nhà có vấn đề về quy hoạch, chắc chắn ngân hàng sẽ từ chối cho vay.
Tranh chấp: Đây cũng là yếu tố vô cùng quan trọng. Thường để xác định ngôi nhà có bị tranh chấp hay không, khi công chứng Hợp đồng mua bán (HĐMB) thì Văn phòng công chứng (VPCC) sẽ thường kiểm tra các yếu tố tranh chấp.
Tuy nhiên, mình chắc rằng VPCC không thể 100% phát hiện được yếu tố tranh chấp. Đây là trường hợp thực tế tôi đã gặp phải. Sau khi mua nhà xong, tôi tiến hành sửa nhà, và bị nhà bà hàng xómg qua cà khịa, nói rằng nhà đang tranh chấp, có sửa cũng không bán được. Tìm hiểu sâu sa mới biết bà hàng xóm đã kiện cáo ngôi nhà tôi mua từ rất lâu rồi, gửi đơn khắp nơi từ phường, đến quận và thành phố (đây đúng là tình huống tôi không ngờ tới, mặc dù bà ta không thể đưa ra bằng chứng kiện nhà tôi vì việc gì).
Sau đó, tình cờ tôi đi lòng vòng xung quanh, mới để ý thấy bức tường nhà bà ta có ghi chi chít chữ rằng nhà tôi và một căn nữa bên cạnh đang ở diện tranh chấp. Như vậy, bài học kinh nghiệm là hay quan sát thật kỹ các dấu hiệu có thể liên quan đến yếu tố tranh chấp nhà, hoặc hỏi càng nhiều người hàng xóm xung quanh nhà, bà bán nước đầu hẻm, càng nhiều càng tốt, không thừa.
Thường nếu nhà hàng xóm cạnh nhà mình có vấn đề, thì bà con hàng xóm gần đó sẽ e ngại hoặc từ chối chia sẻ thông tin. Cũng liên quan đến vấn đề này, khi tôi yêu cầu Bank đến thẩm định vay cho bên định mua, khi Bank đang đo đạc căn nhà tôi, bà hàng xóm ra bỏ nhỏ rằng nhà này đang tranh chấp. Bank liền từ chối cho vay ngay lập tức, yêu cầu tôi phải ra phường làm đơn xác nhận nhà không thuộc diện tranh chấp. Tưởng chừng yếu tố này không quan trọng, nhưng thực tế khi gặp phải chúng ta rất đau đầu. Hãy cẩn thận, không thừa chút nào.
Một cách nữa có thể kiểm tra việc tranh chấp là thông qua bác tổ trưởng, hoặc anh công an khu vực. Nếu thực sự bạn rất thích căn nhà đó rồi, thì hãy nên hỏi gặp bác tổ trưởng, anh công an khu vực, mua gói quà nhỏ tặng họ và hỏi thăm tình hình khu vực đó. Tôi tin chắc rằng họ sẽ cho chúng ta thông tin xác thực.
Nhà bán qua giấy ủy quyền: Có thể bạn gặp trường hợp khi gặp chủ nhà đặt cọc, họ đưa ra sổ hồng không có tên họ, và đi kèm là giấy uỷ quyền (UQ) của người cuối cùng có tên trên sổ, uỷ quyền cho họ bán nhà. Đây là một thủ thuật để bên bán cho bạn tránh không phải đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
Tuy nhiên, nếu bạn chấp nhận mua nhà qua UQ, thường mức độ rủi ro rất cao nếu bạn bị chủ trước đó (bên UQ) lật kèo một cách có chủ định. Tôi đã từng mua 1 căn mà bên bán đưa ra Hợp đồng uỷ quyền (HĐUQ), họ nói rằng bên bán cho họ là người em đang ở nước ngoài, không về được nên trước khi đi nước ngoài, họ UQ cho ông ta bán giúp nhà. Tuy nhiên, sau khi tham khảo ý kiến luật sư, tôi yêu cầu bên bán phải yêu cầu bên UQ cho họ xuất hiện, nếu không tôi sẽ không mua.
Sau đó, thì bên bán liên hệ được với bên UQ (thực chất họ vẫn ở Sài Gòn không phải ở nước ngoài), tôi yêu cầu họ ra VPCC huỷ HĐUQ, và tôi ký thẳng với bên bán trước đó (người đang có tên trên sổ). Nếu bạn gặp trường hợp tương tự, hãy nên làm như tôi, để tránh những yếu tố pháp lý gây bất lợi cho chúng ta mà chúng ta không thể lường trước được.
Nhà đồng sở hữu: Nếu người đồng sở hữu, có tên trên sổ không phải là 2 vợ chồng (nếu là 2 vợ chồng thì cần phải kiểm tra kỹ đăng ký kết hôn), thì khi cọc yêu cầu người đồng sở hữu phải cùng ký bán. Nếu không sau này lúc công chứng HĐMB sẽ gặp rắc rối nếu như các bên đồng sở hữu không chịu ký bán.
Tiêu chí cảnh quan, hàng xóm láng giếng
Khu vực có bị ngập nước hay không: Ở Sài Gòn có nhiều khu vực khi mua hoặc triều cường thì ngập rất nặng. Chắc chắn bạn không hề muốn mua 1 căn nhà ở khu vực mà khi mưa to hoặc triều cường phải đi xuồng vào nhà. Vì vậy, cần quan sát kỹ khu vực xung quanh nhà. Thường kinh nghiệm cho thấy nếu khu vực thường xuyên bị ngập, thì chân tường các nhà xung quanh đều có dấu vết của rêu ở trên cao, và nền nhà thường khá cao.
Nếu gần đó có nhà xây mới, hãy để ý nền nhà của họ, vì thường nhà xây mới họ sẽ xây nền rất cao nếu khu vực đó thường xuyên bị ngập. Và câu chuyện hỏi thăm hàng xóm, bà bán nước đầu hẻm thường không thừa. Bỏ ra 10-15 nghìn đồng làm chai nước hay ly cafe vỉa hè là có thể hỏi rất nhiều thông tin hữu ích. Nếu bạn mua nhà vào mùa khô, không có mưa lớn để kiểm chứng độ ngập của khu vực đó thì cần phải kiểm tra hết sức kỹ lưỡng.
An ninh, an toàn xung quanh khu vực căn nhà: Bằng cảm quan quan sát xung quanh căn nhà, thường chúng ta sẽ cảm nhận được đây là khu vực có an ninh, an toàn hay không. Nếu căn nhà đã ở trong tầm ngắm của bạn, thì đừng vội xuống tiền cọc ngay sau khi coi. Hãy đến coi ít nhất 2-3 lần nữa, vào các thời điểm khác nhau trong ngày, bao gồm ban ngày và buổi tối. Tôi đã đụng phải trường hợp đến coi nhà vào buổi tối, khu vực xung quanh căn nhà rất yên tĩnh, tuy nhiên khi đến coi vào ban ngày, thì rất ồn, vì khu vực đó nuôi rất nhiều gà chọi, chúng gáy liên tục vào thời điểm ban ngày. Hoặc sẽ có trường hợp chúng ta đến vào thời điểm ban ngày rất yên tĩnh, nhưng buổi tối bà con hát Karaoke hoặc nhậu nhẹt ầm ĩ.
- Cũng bằng cảm quan, nếu khi đến coi nhà, chúng ta thấy bà con hàng xóm thường xuyên to tiếng, nói tục chửi bậy, thì mình khuyên chúng ta nên tìm cơ hội khác, trừ khi chúng ta còn chửi hay hơn họ. Chắc chắn chúng ta không muốn bản thân chúng ta và con cái sống trong một môi trường mà bà con suốt ngày nói tiếng “Đan Mạch”.
Kinh nghiệm, thường các hẻm có treo biển “Khu phố văn hoá” sẽ là hẻm tương đối an ninh và an toàn, dân trí tốt. Không phải lúc nào cũng có nhà cần bán tại khu vực đó, nhưng hãy lưu ý đưa ra tiêu chí cho các bên để môi giới (MG) họ tìm cho mình vị trí phù hợp, càng loại trừ được yếu tố tiêu cực ngay từ đầu thì càng tốt.
Các tiêu chí khác cần cân nhắc, đánh giá như nhà có gần mương thoát nước hay không (thường mùi rất hôi), có gần khu mả mộ hay không, có gần bãi tập kết rác hay không, có gần nơi tiềm tàng nguy hiểm hay không (ví dụ xưởng sản xuất, cửa hàng gas, tiệm hàn, đường dây điện cao thế, v.v.). Cá nhân tôi đã đụng phải trường hợp nhà bà hàng xóm ngay phía bên ngoài hẻm bán bóng bay, mỗi lần khách đến coi mua nhà nhìn thấy cái bình gas bơm bóng, hầu hết đều quan ngại sâu sắc.
Nhà gần chùa cũng là một yếu tố cần cân nhắc. Nhiều người rất ngại mua nhà gần chùa, vì họ e ngại vấn đề tâm linh, và chùa thường tụng kinh vào một số thời điểm trong ngày, đặc biệt là sáng sớm (khoảng 4h sáng). Nếu bạn là phật tử, bạn mua để ở thì không phải vấn đề lớn, nhưng nếu bạn mua để kinh doanh, thì cần lưu ý yếu tố này. Nên tránh mua nhà hẻm quá sâu, hoặc hẻm quá nhỏ, cho dù để ở hay kinh doanh bán lại đều khó ra hàng.
Tiêu chí kỹ thuật, chất lượng căn nhà
Chất lượng: Nếu mua nhà của chủ gốc, thì nên quan sát kỹ xem chất lượng căn nhà ra sao. Một căn nhà có kết cấu vững chắc, được trang bị các thiết bị tốt thì chúng ta sẽ bớt tiền sửa chữa. Quan sát kỹ các vách tường, nơi tiếp giáp mái xem có nứt, tường có bị ngấm hay không. Một điểm thường mọi người hay bỏ qua, không chú ý đó là đường nước thải. Phải kiểm tra kỹ đường nước thải ra khu vực nào, đi thẳng ra cống phía trước nhà hay đi ra phía sau, đi qua nhà hàng xóm. Chắc chắn nếu bạn ở bạn không muốn rơi vào cảnh đường ống bị nghẹt, trong khi đó bạn không thể đào đường thoát nước nên để kiểm tra sửa chữa.
- Nếu mua nhà của các bên kinh doanh nhà chuyên nghiệp, cho dù họ sửa sang hay xây mới, thì đa phần là chất lượng không đảm bảo. Hãy cân nhắc kiểm tra thật kỹ, một căn nhà nhìn đẹp nhưng chưa hẳn đã chất lượng. Rất ít người kinh doanh chuyên nghiệp có tâm làm 1 căn nhà chất lượng thật tốt để bán lại (trừ mình là số ít trong đó, vì thường mình cho sửa rất kỹ, trang bị đồ khá tốt).
- Cần đánh giá nhanh mức độ sửa chửa nhà (nhiều hay ít, có cần xin cấp phép hay không) để dự toán chi phí và khả năng khó/dễ khi tiến hàng xây xửa nhà.
Diện tích: Nên đem theo thước đo để đo chính xác diện tích nhà xem có sai lệch với diện tích trên sổ hay không. Nếu sai lệch lớn, có thể cân nhắc thoả thuận trừ tiền mua, hoặc nếu thấy quá rủi ro bất thường, nên tìm cơ hội khác, vì chắc chắn sau này nếu bạn xây sửa, bạn sẽ đụng chạm với nhà hàng xóm.
Tình trạng nhà so với trên sổ: Rất nhiều nhà chờ hoàn công xong là họ sửa chứa, xây lấn diện tích, hoặc khi họ mua sửa lại không xin cấp phép, không cập nhật sổ. Khi mua nếu bạn đăng bộ ra sổ mới, bên quận sẽ xuống đo lại nhà, kiểm tra lại tình trạng nhà (hiện giờ vấn đề này làm rất chặt). Nếu hiện trạng nhà sai so với sổ, bạn sẽ không đăng bộ được, hoặc sẽ phải chi một số tiền khá lớn để bôi trơn. Căn cứ vào thực trạng căn nhà, bạn có thể quyết định mua hay không, thương lượng giá với bên bán như thế nào tuỳ thuộc vào mức độ sai lệch của căn nhà. Nhiều khi vấn đề tưởng bé lại là vấn đề rất lớn.
Nhà tóp hậu: Đại đa số người mua thường kiêng yếu tố tóp hậu, cho dù họ là dân kinh doanh hay không. Đôi khi chúng ta có thể tặc lưỡi vì giá rẻ, hoặc vì chúng ta coi vấn đề đơn giản nên chấp nhận mua. Tuy nhiên, nếu bạn mua để sửa bán, thì cần hết sức lưu ý vấn đề này, vì thường bạn phải mất rất nhiều thời gian công sức, hoặc phải trả bên MG phí rất cao, bán giá rẻ mới có thể ra hàng được. Đôi khi chúng ta hay đi ngược xu hướng đám đông, nhưng trong trường hợp này thì lời khuyên của mình là các bạn hãy đi theo xu thế của đám đông, nó sẽ có lợi hơn cho mình rất nhiều.
- Cần tìm hiểu kỹ quy hoạch xây dựng nơi căn nhà cần mua để biết bạn sẽ được phép xây dựng, sửa chửa ra sao (chiều cao xây dựng, bao nhiêu tầng lầu). Nếu sửa chữa ít, có thể gặp bên địa chính phường, có chút tình cảm cafe là có thể xây sửa. Nhưng nếu sửa chữa nhiều, thì khả năng phải xin cấp phép xây dựng trên quận là rất cao, thủ tục này thường rất phức tạp, mất thời gian.
Tiêu chí tiện ích
Thường đa số khi chọn vị trí mua nhà, chúng ta thường nhắm tới việc thoả mãn một hoặc vài tiêu chí cụ thể. Có thể là gần trường học của con mình, gần cơ quan, gần bệnh viện, gần trung tâm giải trí, gần chợ, v.v. Hãy chọn ra tiêu chí quan trọng nhất để chúng ta lựa chọn 1 vị trí cho phù hợp. Ở góc độ mua nhà để kinh doanh, mình hay chọn tổng hoà các yếu tố như gần chợ, bệnh viện, khu ẩm thực, mua sắm, cửa hàng tiện lợi, siêu thị, v.v. Cho dù ở hay bán lại thì đều thuận tiện, dễ ra hàng.
Tiêu chí vay tài chính
Cũng có rất nhiều người không để ý tiêu chí vay ngân hàng, rồi sau khi cọc xong, hoặc mua xong nhà, mới ngã ngửa ra là nhà mình không đủ điều kiện vay. Chắc hẳn nhiều người sẽ hỏi vậy điều kiện để vay được là gì? Hiện giờ các ngân hàng đang đánh giá tiêu chí vay rất chặt chẽ, thường các tiêu chí sau sẽ là các tiêu chí chính để ngân hàng đánh giá tài sản có đủ điều kiện vay hay không:
- Bề rộng hẻm tối thiểu 2m
- Bề rộng nhà tối thiểu 3m
- Tổng dt nhà tối thiểu 20m2
- Nhà không bị dính quy hoạch (đương nhiên), và không bị tranh chấp (trường hợp tôi nêu ở trên, chỉ vì một lời bỏ nhỏ của nhà hàng xóm mà ngân hàng thông báo không đủ điều kiện vay).
- Hiện trạng nhà không bị sai lệch so với sổ (về diện tích, về kết cấu)
Vậy nên, nếu một căn nhà đã vào tầm ngắm, tốt nhất bạn thử liên hệ với 1-2 Bank, yêu cầu họ đến thẩm định cho mình. Cho dù ngay lúc đó bạn có nhu cầu vay thế chấp chính căn nhà đó hay không, thì bạn cũng được Bank thẩm định pháp lý một cách miễn phí (tất nhiên bạn nên cho em thẩm định hoặc em thụ lý hồ sơ ít tiền cafe cho vui vẻ, nhưng rõ ràng là bạn được lợi về thông tin pháp lý của căn nhà).
Những kinh nghiệm, chia sẻ tôi nêu trên đều là kinh nghiệm thực chiến, chiến một cách đúng nghĩa. Chia sẻ của tôi chưa chắc đã đầy đủ, vì mỗi trường hợp đều có vẻ đẹp riêng của nó, nhưng tôi hy vọng chia sẻ của tôi sẽ giúp ích được cho những ai chưa có nhiều kinh nghiệm đi mua nhà phố.
Tác giả: Tony Hiếu
